※このイントロダクションパートにて理論と背景を全て説明しています。極めて本質的ですが長くもあるため、必要に応じてAI要約もご活用頂きながら是非最後までお読み下さい！


家賃年収1億円、2億円は、「がむしゃらさ」だけでは到達できません。
鍵を握るのは、正しい知識と戦略の有無です。

不動産投資は、まじめに頑張る人ほど道を外しやすい。それは「正しい方向性」を知らないまま努力を重ね、正解から遠ざかってしまうからにほかなりません。

時間・資金・気力・体力は貴重で有限です。
行動は大事ですが「とりあえずやって後で考える」という姿勢では、時に手遅れを招きます。

正しい知識 × 適切な努力の方向性 × 圧倒的な実践量。
この三位一体こそが、“再現可能な最短ルート”を走る条件です。

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✅空室対策・物件修繕といった「投資家の技量」だけでは規模拡大には不十分

物件の目利き・空室対策・修繕など、いわゆる「投資家の技量」は重要です。
学ぶ場も数多くあります。

しかし、本気で“事業”として規模拡大を成したいなら、それだけでは足りません。
もう半分の「経営者の技量」が不可欠だからです。
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✅金融機関が "ぜひ貸したい" と唸る決算書の秘密こそ「経営者の技量」

不動産投資は融資なしに成立しません。
継続して融資を受けるには、金融機関から高く評価される決算書を戦略的に設計する力が必要です。

決算書は「自然に出来上がるもの」ではなく、「意図して作り込むもの」。
これが投資家から経営者への最初の発想転換です。

狙うのは、今期も来期も融資が途切れない状況を自分で作り出すこと。そのために、決算数値と各種財務指標を意図的にコントロールし、適切な法人評価を獲得して債務者区分で"正常先"を維持する。

この財務会計の知識と能力こそが、中小零細企業の経営者としての融資という資金調達を成功させる「経営者の技量」なのです。
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✅「再現性 × 戦略性」で異例の成果を出し続ける"MDism不動産投資モデル"

MDは、2020年に1棟目を購入してから1棟も売却することなく、4年9カ月で18棟282室まで規模を拡大しています。

MDの実績（2025年7月現在）
・2020年9月：1棟目取得
・2年4か月：家賃年収 1億円突破
・4年9か月：家賃年収 1.7億円弱に到達
・累計物件価格：14.4億円
・累計融資額：15.1億円
※7,000万円オーバーローン

この様に2020年以降の融資環境下では異例のスピードで成果を積み上げてきました。

これは特殊な資産背景や人脈によるものではなく、正しい知識、正しい方向性、そして徹底した実践行動の成果です。

MDは比較的初期段階で「キャッシュフローが出る物件に融資が付いたら何でも買う」型の限界に気づき、経営者目線で決算書をデザインする発想に舵を切りました。

独学で一歩も二歩も踏み込んで、この"経営者目線で決算書を意図的にデザインする" という発想転換に行き着いたことで、世界観が変わって一気に規模拡大のギアが上がったのです。

満室経営でトップライン（売上）を確保し、法人格付け・債務者区分で正常先に入る評価を獲得できるボトムライン（利益）を出し、意図的に設計した“金融機関が貸し続けたくなる決算書”を描く。

この「投資家の技量」×「経営者の技量」で金融機関を味方に付けることで、持続的な規模拡大が可能になるのです。

逆にいえば、運と偶然を排して再現性高く不動産投資の規模拡大を成したいなら、このドが付くほどの正攻法しか方法はありません。

MDは複数の大手外資系企業で15年間にわたりマーケティング部長、事業部長の役職を担い、約25年の職業人キャリアをマーケティング一筋で歩みました。偶然や運ではなく、論理的な思考と戦略に基づいて結果を出し、さらにそのプロセスを他者に言語化して伝える能力をビジネスの最前線で培ってきました。

戦略フレームワークを構築し、再現性のある成功モデルを追求する。そのマーケティングの専門家ならではの発想で、自身の不動産投資の試行錯誤を独自理論として昇華させ、そこへ大手金融機関在職中に承認した不動産融資だけで、累計1千億円は下らない不動産融資のプロであるM先生の知見を統合。

こうして再現可能な形で体系化したのが、"MDism不動産投資モデル"なのです。
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✅成功を加速させる「借りる側」と「貸す側」の知見を融合した実践的理論

MDは資産家出身ではない、一般家庭出身のサラリーマンとして4年9カ月で15億円の融資を金融機関から引き出した現役の不動産投資家です。実際に融資を引き続けて事業を拡大してきた「借りる側」の当事者です。

一方で、前述の通り共同主催者のM先生は、大手金融機関で本部の融資責任者など要職を歴任した、金融機関による不動産融資を知り尽くした「貸す側」のプロです。

借りる側と貸す側の双方が大きな実績を残している。そんな両者の知見が融合された本格的な理論を持っているコミュニティは、不動産投資界隈において極めて稀です。

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✅決算書デザイン型の物件選定戦略

複雑なことを単純化することは意味のある行為ですが、単純化しすぎると大切な視点が抜け落ちます。よって、"MDism不動産投資モデル"では、とにかくキャッシュフローが出る物件を買えば良い、融資が付いたら何でも買えば良い、とは考えません。

なぜなら、気付かぬうちに決算書が崩れて債務者区分に影響し、B/S純資産も積み上がらず、融資が止まることで早晩規模拡大が行き詰まる可能性が高まってしまうためです。

大切なのは、「決算書をデザインする」ことを前提とした物件選定。

・購入物件は今後の決算書にどう影響するのか？
・作り上げる決算書は継続融資につながるのか？

この財務会計視点で決算書の着地をシミュレーションした上で、金融機関に評価される決算書になる物件だけを選定して購入するからこそ、「融資が止まらない」財務体質を確実に構築出来るのです。

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✅技量の“両輪”を学べる唯一の学び場

• 投資家の技量（満室経営と管理会計）
• 経営者の技量（審査ロジックと財務会計）

この技量の“両輪”で考えることが"MDism不動産投資モデル"の最大の特徴です。

ここまで両輪で体系化した理論を持つコミュニティは業界ではかなり希少であり、他所では学ぶことが出来ません（一般公開情報・主要投資スクールの公開カリキュラム比較に基づく）。

単発の成功ではなく、持続的に事業としてスケールすることを目指す方にとって、高い再現性のある理論を学べる環境です。

積算論、利回り論、キャッシュフロー論、融資が付いたら何でも買って規模拡大論など、必ずしも後先を考えずに物件を購入する初歩的なレベルから何歩も踏み込み、適切な法人格付け・債務者区分を獲得するというむしろ「後先」から逆算して不動産投資を考える。

MDサービスでは、そのために体系化された理論を構築しており、担保評価額算定、収益還元評価額算定などの、金融機関の審査ロジックまで可視化・言語化された実践的な内容をご指導させて頂いております。
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✅難しそう…と感じた方へ

「経営者視点なんて自分にはまだ早い…」
「決算書のことは難しすぎて怖い…」

そう思われる方もご安心ください。
初めは誰でも初心者です。

特に実践大家会であるMDプラクティスでは、M先生による会員様お一人お一人の決算書や確定申告書について個別添削指導も受けることが出来ます。

試算表でも期末決算でも、金融機関出身のプロ財務コンサルタントであるM先生による決算書レビューを定期的に受け、内容を一緒に作り込んでから確定させることが出来るため、会員様は常に良い決算書・確定申告書を金融機関に提出することが可能となります。

また、入会時にはM先生とMDとの初回3者財務面談（最大2時間）を実施。居住地、年収、ご資産、決算書や確定申告書をもとに、その会員様が狙うべき投資エリアや物件規模等、今後の投資戦略の方向性を明確にすることから始めます。

一生モノの知識と理論を懇切丁寧にご指導いたします。
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✅落とし穴を回避するために

「決算書は赤字、キャッシュフローは黒字が良い」

このような言説をよく見ますが、融資を活用して不動産投資規模を拡大させたいのであれば、これは完全に誤った認識です。

不動産投資のゴールデンルールは、当期純利益を出して法人評価・債務者区分で正常先を獲得し続け、更に資産超過状態で純資産を積み上げ続けることで借入上限額を毎年増やしてゆくことです。

• 減価償却過多で赤字決算 → 融資困難
• 赤字決算を続けて債務超過 → 原則融資不可

これらは、そのゴールデンルールを知らない不動産投資家がハマる典型的な落とし穴です。

でも心配はご無用。事前に知っていれば回避可能です。
再現性の高い体系的な知識を身につければ、これまで見えなかった落とし穴も全部自然と見えるようになります。
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✅共に坂を上る仲間として

今まさに不動産投資の坂を上っている方々、これから挑戦しようとされている方々に、MDサービスではオンラインサロン、レインズ物件紹介、実践大家会という3つのコースをご提供してその歩みに伴走いたします。

• MDサロン：毎日500字以上配信。400本超の基礎知識は、いわば不動産投資のあらゆることを網羅した当会の非売品マニュアル。大手金融機関で本部の融資責任者を務めたM先生も内容監修。

• MDプロパティ：レインズ新着物件に収益還元評価額・積算評価額まで付けて提供。金融機関目線の評価額を把握しながら、融資が付く可能性が高いレインズ物件を探せるお宝物件発掘サービス。

• MDプラクティス：MD×M先生で直接指導。決算書を作り込み、持続的に規模拡大する正攻法＝”MDism不動産投資モデル”を学ぶ実践大家会（各会員様の決算書作り込みもM先生が個別添削指導）

MDプロパティはサロンを内包／MDプラクティスはサロンとプロパティの両方を内包。

"MDism不動産投資モデル"という理論を学び、MDが実践してきた行動をトレース、もしくは参考にして実践頂ければ、

同じように2年半で家賃年収1億円、MD以上の結果である5年で2億円を達成できる可能性もあります。事実、MDがご指導した方のお一人は、2年強で家賃年収1億円を突破なさっています。

MDも現役で規模を拡大しており、まだ坂の途中です。是非学びへの一歩踏み出し、一緒に資産家への坂を上りましょう！

何かご不明点があれば、お気軽に下記のフォームよりお問い合わせくださいませ。

※MDプラクティスご入会者様は、入会後に属性から決算書までを財務戦略のプロ（M先生）と家賃年収約1.7億円の現役不動産投資家（MD）が徹底診断する初回面談（最大2時間）をお申し込みください。。

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2025年春　
MDサービス主催者（MD＆M先生）